购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。那么，购房口头代理签合同是否有效，如何保证买卖合同的法律效力？

网友咨询：购房口头代理签合同是否有效？

【资料图】

北京市京师（聊城）律师事务所霍月龙律师解答：

在二手房买卖合同的签署过程中，当买方或卖方无法亲自到场，需要由代理人代为签署时，要注意代理行为是否有效。因为此时的代理是一种法律行为，只有符合相关规定，才能保证买卖合同具有法律效力。

进行委托时，要出具书面授权委托书。

虽然《民法总则》第六十五条规定委托代理可以用书面形式，也可以用口头形式，但是二手房交易流程十分严谨，如果在签署买卖合同时，需要委托，提醒买卖双方要尽量通过授权委托书的形式进行书面授权，因为口头委托的效力需要取证证明，采取书面委托可以避免不必要的纠纷。

1、授权委托书须由授权人亲签署。

2、委托事项要列举全面。

《合同法》第十条【合同的形式】当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

霍月龙律师解析：

口头委托的代理行为，不同情况效力不同

1、只有口头委托的情况下，代理人在签署合同时如果能提供卖方的房产证明、身份证明或者买方的身份证明，或者委托人在后期通过事实行为(比如支付或收取定金、房款或者知道后不否认)进行追认的，可以认为是有效的口头委托，相关法律责任由买卖双方本人承担。

2、法律保护善意第三人的利益，比如当代理人为委托人的父母、配偶或者兄弟姐妹，并且持有委托人的相关证件时，第三人有理由相信代理人有代理权。这种情况下即使没有书面委托，而且本人不予追认，法院一般会按照表见代理进行裁定，认定代理行为有效。

3、如果没有授权委托书，代理人又不能提供相关证件，并且本人不予追认的，无法认定代理行为有效，相关法律责任由代理人自行承担。

签订购房合同的注意事项：

1、买售人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询，如无异议视为双方同意内容。

2、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。

3、合同条款应 该严格遵守《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，并由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。

签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。如果预售合同是在1997年5月31日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付使用时签订出售合同，方能办理证户手续。